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Bausparen 2: Die Immobilienfinanzierung

Wann lohnt sich der Bausparvertrag?
„Du, Papa – wenn ich groß bin, will ich auch mal Spießer werden!“ Was dieser Klassiker der Bauspar-Fernsehwerbung ironisch aufs Korn nimmt, gilt für viele Menschen: Sie träumen vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, oder sie sind schon Eigentümer und möchten nun den Wintergarten an- oder das Badezimmer ausbauen. Um den Weg dorthin zu ebnen, fällt den meisten als Erstes der Bausparvertrag ein.

Was bringt das Bausparen?

Klar: Der Immobilienfokus steckt hier ja schon im Namen. Und tatsächlich punktet das Bausparen mit einigen Vorteilen. Das Bauspardarlehen bietet große Flexibilität, weil Sondertilgungen beliebig oft und in beliebiger Höhe möglich sind. Wer also zwischendurch erbt oder mehr zur Seite legen kann, als ursprünglich gedacht, kann all dieses Geld in die Tilgung stecken und hat so früher das gute Gefühl, schuldenfrei im Eigenheim zu wohnen. Auch staatliche Förderung ist mit Bausparvertrag möglich, beispielsweise die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder der „Wohn-Riester“. (Mehr darüber später in dieser Serie.)

Der größte Vorteil des Bausparens besteht aber in der Kalkulationssicherheit: Der Tarif schreibt schon bei Unterschrift die Darlehenszinsen und Tilgungsraten fest, die anfallen, wenn das Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird. Man kann dadurch das Zinsrisiko eines Immobiliendarlehens auffangen. Kauft Familie Müller heute ein Haus und nimmt dafür bei der Bank eine Hypothek auf, so sind die Zinsen zunächst für eine gewisse Zeit festgeschrieben – zum Beispiel für fünfzehn Jahre. Nach Ablauf dieser Frist müssen die Konditionen für das Restdarlehen neu verhandelt werden. Sollten die marktüblichen Darlehenszinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein, wird das Darlehen ab diesem Zeitpunkt für die Müllers also leider teurer.

Es sei denn, sie haben beim Hauskauf nicht nur eine Hypothek bei der Bank aufgenommen, sondern auch einen Bausparvertrag abgeschlossen und seitdem bespart. Denn der hat ihnen beim Abschluss einen festen Zinssatz gesichert. Familie Müller nimmt also, nachdem die bisherige Finanzierung ausgelaufen ist, das Bauspardarlehen in Anspruch und kann damit den Kredit bei der Bank ablösen. Bei einem klassischen Finanzierungsmodell wird deshalb ungefähr ein Drittel der Finanzierungssumme über Bausparen abgedeckt.

Kein Modell für alle Fälle

Das sollte allerdings kein Selbstläufer sein. Wie jede Finanzierungsfrage muss auch diese individuell betrachtet werden. Nicht jeder hat die gleichen Wünsche, Ziele und Möglichkeiten wie Familie Müller – und nicht jeder spekuliert darauf, dass die Zinsen steigen.

Sicher: Wir befinden uns in einem historischen Zinstief, auch wenn die Zinsen seit Oktober 2016 wieder leicht steigen.

Aber werden sie es auch weiter tun? Lohnt es sich also, über einen Bausparvertrag das heutige Zinsniveau quasi einzufrieren? Schließlich hat das Bausparen auch Nachteile: die Abschlussgebühren beispielsweise und die sehr geringen Guthabenzinsen für das Bausparguthaben, die in der Regel nicht reichen, um die Abschlussgebühren zurückzuerwirtschaften.

Wer genau hinschaut und sich fundiert und unabhängig beraten lässt, rechnet also am besten zwei Finanzierungsmodelle im Vergleich durch: eines mit und eines ohne Bausparvertrag. Die entscheidende Frage lautet hier: Wie hoch muss der Marktzins steigen, damit das Bausparen in der Betrachtung der Gesamtausgaben bei gleichen Tilgungsraten besser abschneidet? Aktuell lautet diese Antwort über den Daumen gepeilt: Er muss zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens, also nach dem Auslaufen der Erstfinanzierung, höher liegen als 3,70 %.

Aber auch hier kommt es auf die weiteren Rahmenbedingungen an. Wenn die Kunden wenig tilgen und die Finanzierung länger als ca. 22 Jahre läuft, dann hat der Bausparvertrag vermutlich die Nase vorn.

Genau rechnen – und überlegen

Auch für eine Immobilienfinanzierung lohnt es sich also, genau hinzusehen und zu prüfen, ob der Bausparvertrag tatsächlich Vorteile bietet. Das kann ganz schön viel Rechnerei bedeuten – aber wir als Berater können auf Vergleichsrechner und vor allem reichlich Erfahrung zurückgreifen, um gemeinsam mit Ihnen zu überlegen, was für Sie die günstigste Möglichkeit ist.

Sie haben weitere Fragen zum Thema oder brauchen Beratung rund um Immobilie oder Bausparvertrag? Dann rufen Sie mich gern an oder mailen Sie mir. Nach 20 Jahren Tätigkeit im Bereich Immobilienfinanzierung kenne ich das Thema Bausparen von mehreren Seiten des Tisches. Mit meiner Erfahrung und meinem Fachwissen stehe ich Ihnen gern zur Seite.

Malte Conradi

Hier geht es zu den anderen Teilen der Serie:

Bausparen 1: Wie funktioniert das? Für jeden Bauspartyp der richtige Tarif

Erscheinen noch: 

Bausparen 3: Werterhalt der Immobilie … und was das Bausparen damit zu tun hat

Bausparen 4: Bausparen in der Niedrigzinsphase. Lohnt sich der Bausparvertrag im Zinstief?

Bausparen 5: Staatliche Förderungen. Arbeitnehmersparzulage, Steuerersparnisse und Riester